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民商经典

律师调解携手人民调解 免诉讼为民企化解租赁纠纷

上传时间:2019年5月31日 作者:黄纪成、侯忠群

近日,江苏张林芳律师事务所律师调解工作室通过为基层人民调解组织提供法律意见,协助调解成功一起涉民企房屋租赁合同纠纷。

 

基本案情

八年前,莱利公司把自建的房屋租赁给李林经营超市。长期以来,双方并未签订书面租赁合同,李林在每年的十月底支付下年的租金。

2018年10月,莱利公司因企业经营需要,想收回该房屋作仓库使用。在李林支付下年租金前,莱利公司通知李林解除合同并搬离。

但李林则认为,自己刚刚进行了装修,不愿解除合同,并且声称如果搬离则要求赔偿装修损失。

双方发生纠纷,当地村委主动介入,由人民调解委员会组织双方调解,莱利公司拒绝作出补偿,李林虽然已经放弃经营,但在屋内留置物品坚持不肯搬离,调解陷入僵局。

 

法律分析

在定期开展的“法润民生普法日”走访活动中,律师调解工作室主任黄纪成律师、副主任侯忠群律师了解到莱利公司生产出来的产品无处安放,生产经营着实遇到难题。两位律师调解员感受到企业对化解纠纷的迫切心情,立即踏看了房屋现场,向莱利公司详细了解双方租赁和调解具体情况。

出于对基层社情民意的深入了解和对处理纠纷的成本衡量,两位律师调解员认为,通过当地村委调解组织在前期已经开展较长时间调解的基础上,加入法律的专业元素,一定能起到定分止争、化解纠纷的目的。

 

两位律师调解员立即联系当地司法所和村委调解主任,从法律和调解角度向承办人民调解员提供如下法律意见:

一、根据《合同法》第二百一十五条、二百三十二条规定,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁;出租人解除合同在合理期限之前通知承租人的,可以随时解除合同。本案无论是属于不定期租赁,还是按照租金“一年一付”的交易习惯认定租期为一年,莱利公司已将解除合同的意思表示在2018年10月即告知李林,双方租赁合同至2018年10月底前即已解除或者终止。

二、根据《合同法》第二百二十三条规定,未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。李林进行装修未经莱利公司同意,莱利公司不需要向李林支付补偿,甚至可以反过来要求李林恢复原状或者赔偿相关损失。

三、根据《合同法》第二百三十五条规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。本案如果李林一直留置物品继续占用房屋,即使不再经营,也应向莱利公司支付逾期腾房占有使用费。

同时,律师调解员对承租人一方也提供法律建议:今后在租赁房屋时,应当签订书面租赁合同,明确约定租赁期限以及租赁期满出租人是否补偿附合装饰装修费用等条款,以保障自身合法权益。

 

调解成功

 

结合以上法律规定和分析,李林认为继续占有房屋有理且稳占上风的想法显然站不住脚。相反,纠纷久拖不决,李林反而可能要承担更大的经济成本,得不偿失。承办人民调解员向李林详细解释律师调解员出具的法律意见,并运用熟练的调解技巧,成功说服双方达成人民调解协议。李林很快搬离,莱利公司也爽快答应,根据公司实际需要,向李林经营的超市采购一批办公物品,作为补偿。

一场看似只能通过诉讼解决的房屋租赁纠纷,在“法润民生普法日”活动中“和风细雨”地被化解了。

 

写在案后

人民调解被誉为“东方一枝花”,切合中国国情,担当处理纠纷的“第一道防线”。人民调解员熟悉社情民意,调解技能娴熟,擅长运用多元化途径化解矛盾纠纷,其“中立、无偿、成本低、不伤和气”等优势得到社会广泛认可。历年来,人民调解组织在基层化解了大量纠纷,为社会稳定作出了巨大贡献。

新设的律师调解制度把习惯坚守司法“最后一道防线”的律师工作阵线前移。律师调解员具有法律专业知识和业务技能,奔波于各类矛盾纠纷的处理场合。律师调解员参与调解纠纷,为人民调解组织出具法律意见,可以弥补人民调解在法律专业方面的不足,可以避免律师调解“中立性”不足的社会认识缺陷,可以避免律师调解缺乏调解所必须具备的技巧、时间以及调解“粘合度”的现实缺陷。

人民调解与律师调解相互融合,结合法、理、情,更有利于顺利实现“案结事了”、“天下无讼”。今后,江苏张林芳律师事务所律师调解工作室将与人民调解、行政调解、司法调解等各类调解组织紧密合作,充分发挥自身专业优势,秉承公益情怀,为妥善化解社会矛盾纠纷,建设法治国家、法治社会作出应有贡献。

 

(文中当事人为化名)


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