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合同实务

祖屋莫名被消失 一波三折得赔偿

上传时间:2013-01-25 00:00:00 作者:羌培金 侯忠群

一、拆迁引发维权
    伴随着城镇化进程,与房屋拆迁有关的纠纷形形色色,不一而足。本案因拆迁而出,但是拆迁又一度成为阻碍权利人维权的障碍,其是在拆迁大背景下发生的特殊案例。
    2003年,因城市建设,政府需要征地,常州市新北区薛家镇苏家塘被整体拆迁。2011年春节,陈某在听说这一情况后,突然想起曾听年近90的母亲苏菊说过,其外祖父苏某某在苏家塘留有80余平米的祖屋。现在苏家塘作为自然村已经不存在,那么祖屋何去何从?祖屋是祖上留下的遗产,祖产莫名消失,陈某感到愧对祖先,于是请求律师帮助维权。


二、诉讼前期准备,寻找突破口
    江苏张林芳律师事务所接受陈某委托后,指派羌培金和侯忠群两位律师担任原告代理人。代理律师接受指派后,马上研究方案,寻找对策。
    我国《民事诉讼法》第108条规定,起诉的原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由等条件。对本案来说,就满足这三个条件也是个千辛万苦寻找证据、仔仔细细斟酌方案的过程。
   (一)有没有权利依据?
就陈某而言,外祖父苏某某在苏家塘留有祖屋,只是听说,其本人根本没有去过苏家塘,更没有看过祖屋。苏某某也没有留下任何关于享有房屋权利的资料。那么,如何证明苏某某在苏家塘留有祖屋,就成为横亘在当事人和代理律师面前的首要难题。
    20世纪90年代之前,我国没有明确的房屋产权登记制度。建设部令《房屋登记办法》自2008年7月1日起施行。而案件所涉祖屋始建于上世纪四、五十年代或者五、六十年代。这样的房屋有没有登记、在哪里登记的、登记资料有没有、保管在哪里等等都是需要查证的问题。
    2002年,区划调整,薛家镇由武进区划归新北区。那么,祖屋的资料需要到武进查找。于是,代理律师随同陈某赶到武进档案馆。经过两次辛苦查找,终于找到了分别登记于上世纪50年代和80年代的两份资料。资料记载,苏某某在苏家塘薛家村有“瓦屋三间”。这样,苏某某在苏家塘有房屋的权利可以明确了。
   (二)谁做原告?
    1984年苏某某去世。苏某某有一子二女,儿子在上海,现年90岁;大女儿即是陈某的母亲苏菊,现年87岁;小女儿在昆山,已去世,有一子一女。
    该房屋作为苏某某的遗产,苏某某没有立遗嘱。那么,就应按照法定继承确立房屋所有权人。人数相当多,有在上海的大儿子夫妇,若大儿子配偶去世,那么其子女夫妇也因继承成为房屋所有权人;有大女儿的夫妇,苏某的配偶已去世,那么陈某夫妇也因继承成为房屋所有权人;有小女儿的子女夫妇。
依法所有的房屋所有权人都应当作为原告。但是,这样下来必然增加诉累。人数多,多在外地,年纪大、参 加诉讼不方便不说,如何证明他们的身份关系,让他们成为适格的原告,无疑是很费力的工作。
    经与陈某充分沟通,最后确立由其母亲苏菊一人单独作为原告起诉,其余均作出情况说明,言明在继承开始时就已经放弃继承了。
   (三)谁是被告?
    因为拆迁,陈某等知道祖屋灭失了。但是,房屋到底是什么时间、什么原因灭失的,目前尚无证据。
苏菊向律师陈述,该房屋一直是借给其堂弟苏军家使用的,在苏某某在世时就借出去了,但是口头借的。于是代理律师赶到新北区拆迁办,调取了苏军家的房屋拆迁资料,希望能从中找到苏菊房屋拆迁的蛛丝马迹。从拆迁资料上看,苏军家拿到了三百多平方的安置房和几万元拆迁款。但是,看不出苏军家将苏菊的房屋当作自己房屋拆迁了。但是毕竟祖屋是借给苏军家的,还以苏军为被告最合适。
   (四)什么案由?
    那么,如何确立案由呢?如果以房屋借用纠纷起诉苏军的话,苏菊没有借用的任何证据,只要被告否认借用,原告势必败诉;如果以房屋侵权纠纷起诉的话,苏菊也没有直接证据证明他有过错。
经仔细斟酌方案,代理律师决定以苏军为被告,将诉讼请求暂定为要求被告赔偿房屋拆迁损失。理由是,原告将房屋借给被告,2003年苏家塘整体拆迁,被告将原告的房屋当作自己的房屋拆迁并获得补偿。


三、意外败诉的一审
    向常州某区法院起诉以后,在第一次开庭审理中,被告抗辩指出,原告借给被告房屋这是实际,但是原告的房屋已经在1991年的大雨大雪中倒塌无剩了,原告应当向拆迁部门主张安置损失,并举出了由村民小组、村民委员会盖章的《情况说明》。
    代理律师拿到这份证明以后,亦喜亦忧。喜的是,被告主动承认借用了原告的房屋;忧的是,村委证明房屋因自然原因灭失,如果证据被法院认定的话,那么原告所主张的拆迁补偿安置损失就不存在了。
    第一次开庭结束后,代理律师仔细研究了案情,特别是针对被告当庭提出的《情况说明》,律师在第二次开庭抛出了这样的代理观点:
1、原告和被告存在借用房屋事实。
2、被告提交的证据——村委证明,是七个独立的证人形成的一份证人证言,这样的证据在形式上不合法,势必导致证人串供,所以是无效证据。
3、1991年的大雨大雪,不会导致原告的房屋倒塌,因为原、被告的房屋墙连墙,墙连墙的房屋要么不倒、要倒的话就是一排全部倒下,事实上被告的房屋到拆迁时还完好无损,那么被告说原告的房屋倒塌就是不真实的。
4、即便房屋倒塌于大雨大雪,也不能免除被告的返还责任。因为,首先大雨大雪不构成不可抗力。其次,即便大雨大雪构成不可抗力,被告也没有及时通知原告,也没有在合理期限内提供证明。我国《合同法》第118条规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,并在合理期限内提供证明。
5、如今房屋已经不存在,被告必须赔偿。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第126条规定,借用实物的,出借人要求归还原物或同等数量、质量的实物,应当予以支持;如果确实无法归还实物的,可以按照或者适当高于归还时市场价值零售价格折价给付。第127条规定,借用人因管理、使用不善造成借用物损毁的,借用人应当负赔偿责任。赔偿的标准就是2003年拆迁安置和补偿。
第二次庭审结束后,代理律师认为,法院应当判赔,只是赔偿标准或者说是赔多赔少的问题。
     一个月之后,法院作出一审判决“原告要求被告赔偿损失,应当举证证明被告存在过错并导致原告损失。结合本案查明的事实,原告祖屋系年久失修自行倒塌,在拆迁安置中该房屋并未被补偿安置,原告拆迁所得利益中并未包含原告祖屋部分。同时,虽然被告在原告房屋倒塌后未及时通知原告,但因原告家人离家多年,被告联系原告家人较为困难,故该情形确也不能全部归责于被告。另外,因原告祖屋系自行倒塌,该情形是否应当给予补偿安置与被告是否通知原告祖屋倒塌并无因果关系。原告如认为祖屋应予补偿安置,其可依法另行主张权利。故,驳回原告诉讼请求。”
    这样的判决出乎原告及代理律师的预料,因为法院连基本的借用事实都没有认定。律师在第二次开庭时的代理观点已经非常明确,本案是基于借用房屋所主张的赔偿,而不是要求拆迁侵权赔偿,赔偿标准参照拆迁补偿及安置损失。


四、艰难改判的二审
    一审判决以后,陈某及原告苏菊均不服,继续委托律师代理上诉。律师在上诉状中提出:
1、一审法院对本案的基础法律关系认定错误,本案上诉人和被上诉人之间的基础法律关系就是借用关系,而非其他关系。
2、一审判决书称“该房屋于1991年因年久失修倒塌”,毫无根据。即便是被告自己也是说房屋“在1991年的大雨大雪中倒塌无剩”。被上诉人作为长期借用别人房屋的借用人,应尽到善良使用和合理保管的义务。对于两种方式的倒塌,他们都要承担责任。
3、一审判决适用法律错误,错误分配举证责任。
    一审判决认为“原告要求被告赔偿损失,应当举证证明被告存在过错并导致原告损失”。该判决理由明显不当。我国从来没有哪部法律规定,在借用合同法律关系中,需要举证责任倒置。
在借用合同法律关系中,出借人只要证明将实物借给了借用人使用,借用人负有的法律义务就是返还原物,原物不存在的按照返还时的市场价格折价给付,借用人造成借用物毁损的,负责赔偿。
    虽说我国的司法制度是两审终审,但是二审改判的难度非常大。对于上诉人及代理律师来说,本案主要存在两大障碍:
1、二审法院认为上诉人要求被上诉人赔偿,诉请的是侵权损害赔偿,所以上诉人要举证被上诉人有没有过错。这无疑还是一审法院的思路。针对这点,代理律师明确指出,因为在一审第一次开庭时,被上诉人明确承认借用了上诉人的房屋,所以在一审第二次开庭时,上诉人作为一审原告所明确要求的就是借用损害赔偿,赔偿标准参照拆迁补偿安置损失。一审法院无视本案的基础法律关系,仍作为侵权纠纷判决,在认定事实上明显错误,要求二审法院改判。
2、二审法院采纳了律师的第一观点后,又提出,被上诉人承认的是自己的父亲借用了上诉人的房屋,但没有说自己借上诉人的房屋。针对这点,代理律师又指出:
苏菊父亲和苏军父亲之间存在房屋借用关系,苏军继续使用了借用的房屋,这两点是明确的。那么,苏军继续使用的性质是什么?还是借用。因为房子是家人共同使用的。苏军作为儿子,是共同生活的家庭成员。即便是父亲借用也是代表家庭来借用,且苏军在父亲去世后自然沿袭使用了该房屋。何况,被上诉人在提交的《情况说明》中写的也是被上诉人一家借用上诉人一家的房屋。也就是说,被上诉人在书面上也是承认自己借用了上诉人的房屋的。
    此后法院又组织双方听证和调解两次。最终,法院判决认为“根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第127条规定,借用人因管理、使用不善造成借用物毁损的,借用人应当负赔偿责任。本案中,苏军父亲向苏菊父亲借房屋时的目的是用于家庭居住使用,虽然提出借用的人是苏军父亲,但其家庭成员也实际使用该房屋,故本案诉争房屋的借用人应当认定为苏军家庭,出借人是苏菊父亲。苏军父亲去世后,苏军作为其子女,对该房屋继续进行使用,应当认定为借用关系继续成立。苏菊依据房屋借用关系要求苏军承担赔偿责任,于法有据。于是撤销一审判决,判决被上诉人向上诉人赔偿。”
    至此,本案结束。当事人如愿拿到了赔偿款,总算对祖屋有了一个交待。


五、写在案后。
    律师代理此案,回首办案过程,感慨万千。从毫无头绪到思路清晰,从山重水复到柳暗花明;怎么样在庭审中化被动为主动,怎么样以其之矛攻其之盾;这些,非亲身经历不能体会也。律师办理案件不仅要有扎实的业务功底,还要有灵活应变的技巧;不只需要对委托人、对案件负责,还要学会和司法机关良性互动,以正面、积极的思路引导他们接受自己的观点。选定一个方案后,坚持不懈地做下去,坚持对法律的信仰。如此,才能更好地为委托人服务,律师之路才能越走越顺顺畅。

 

 


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